Location de logements : la garantie des risques locatifs (GRL) remodelée

Un nouveau dispositif d'assurance contre les impayés de loyers, présenté par Benoist Apparu, a pour objectif de garantir aux propriétaires le paiement des loyers et de faciliter l'accès à la location à un plus grand nombre de locataires.

Benoist Apparu, Secrétaire d'Etat, chargé du Logement et de l'Urbanisme, a présenté le 23 décembre en Conseil des ministres le nouveau dispositif Garantie des risques locatifs (GRL) destiné à couvrir les risques d'impayés de loyers pour les propriétaires et les locataires. La mise en place de ce dispositif répond au souhait exprimé par le président de la République, lors de son discours de Vandoeuvre-lès-Nancy, en décembre 2007.

Liberté de souscription pour les bailleurs

Désormais, seules les sociétés d'assurance pourront désormais proposer des assurances contre les impayés de loyers. Les assureurs proposeront un produit unique pour les bailleurs et les locataires couvrant les impayés des locataires présentant un taux d'effort inférieur ou égal à 50 % (c'est-à-dire consacrant la moitié ou plus de leur revenu au paiement de leur loyer). « Tous les bailleurs privés sont libres de souscrire une telle garantie. Les cotisations, librement déterminées par les assureurs en fonction du montant du loyer et des dossiers, seront totalement déductibles des revenus fonciers des bailleurs », explique la Fédération Française des Sociétés d'Assurance (FFSA).

Une contribution financière aux assureurs sera apportée par l'État ou Action logement pour couvrir les défaillances des locataires dont le taux d'effort est compris entre 28 % et 50 % ainsi que pour les locataires en situation précaire dont le taux d'effort est inférieur à 50 %. Cette aide augmentera progressivement : 35 millions d'euros en 2009, 70 millions d'euros en 2010 et 100 millions d'euros en 2011.

Action logement prendra en charge les salariés (CDI, CDD, intérim...), les retraités, les jeunes et les étudiants boursiers. L'État prendra à sa charge les fonctionnaires, les autres professions non salariées (agriculture, artisans, professions libérales) et les personnes touchant les minima sociaux.

Un dispositif de contrôle des assureurs sur la base de suivi d'indicateurs est mis en place afin de prévenir toute dérive financière ou de non-respect des engagements (non-suivi des sinistres...). Des sanctions sont prévues : injonctions, sanctions financières, résiliation.

Mieux connaître la Garantie des risques locatifs

Créé en 2006 par les acteurs du 1% logement (devenu Action logement depuis juillet 2009) et lancé l'année suivante, le dispositif de Garantie des risques locatifs vise à faciliter la relation entre le bailleur et le locataire. Il permet de garantir les propriétaires bailleurs contre les risques d'impayés de loyers, mais également de faciliter l'accès au logement des ménages, notamment des plus modestes.

La nouvelle GRL s'applique aux logements d'habitation principale dont le montant du loyer, charges comprises ne dépasse pas 2000 euros. Les loyers impayés sont couverts dans la limite d'un plafond de 70 000 euros. Si le logement a été détérioré par le locataire, les frais de remise en état sont pris en charge dans la limite de 7 700 euros (TTC).

Tous les locataires sont éligibles, quel que soit leur contrat de travail (CDI, CDD, CNE...) dès lors que leur taux d'effort (ratio loyers/ressources) représenté par le loyer charges comprises, ne dépasse pas 50% de leurs ressources.

Calendrier d'application

Les Décrets d'application du futur dispositif devraient paraître avant la fin décembre 2009. Des discussions sont actuellement en cours sur les aspects opérationnels du futur dispositif, en vue d'une mise en place début 2010. Ce qui a été arrêté jusqu'à présent constitue un accord cadre. Il appartient maintenant à chaque assureur d'adhérer individuellement au dispositif pour pouvoir commercialiser la GRL dans le cadre du cahier des charges ainsi défini.